Ich/ unselbständig/ Einkommen Steuersatz bis 48%/ keine Zeit für andere Aktivitäten.

Ehefrau/ einziges Einkommen ist aus der Vermietung vom Grundbücherlich  Ihren Geschäftslokal:

1.500 Netto Miete + ~200 BK 

-> jährlich 20.400 Umsatz

-2.400 BK - 1.500 AfA 1,5% - 500 Werbungskosten 

-> jährlich 16.000 Brutto

11.000 davon steuerfrei 

5.000 davon 20% -> -1.000 Steuer

-> jöhrlich 15.000 Netto Einkünfte

(meine Frau stellt dem Mieter keine USt auf die Rechnung, da Sie unecht USt befreit ist) 

Wir möchten uns ein 2tes Geschäftslokal kaufen. Diesmal soll ich Grundbücherlich der Eigentümer sein. Jedoch möchte ich nichts mit weiteres (Sanierung, Vermietung...) zu tun haben/ zudem wäre es steuerlich nicht günstig. Die angestrebte  Miete ist gleich wie oben ~20.400 Umsatz evtl. etwas höher. 

Jetzt die Frage:

• Würde Sie bei diesem Umsatz die Kleinunternehmer Grenze von 35.000 überschreiten - oder addiert man lediglich alle Netto Einnahmen
• Falls Sie überschreitet muss Sie mit USt arbeiten - muss der (Alt-)Mieter, der die Miete ohne USt zahlt, nun zusätzlich die USt auch zahlen? 
• Oder würde Alt Geschäftslokal (bereits ohne USt vermietet) so bleiben und das Nei Geschäftslokal findet einen Mieter der Miete mit USt bekommt?
• Wie räume ich meiner Frau das Fruchtgenuss ein - worauf sollte man bei der Formulierung achten. (Sie kümmert sich somit um beide Geschäfte - spart mir Arbeit und bringt uns einen Steuervorteil)

Wir haben keine getrennten Konten, ledig ein Gemeinschaftkonto wo alles (mein Einkommen, Ihre Einkünfte...) zusammenlaufen.

• Muss Sie über ein eigenes Konto haben - sodass bzgl. Fruchtgenuss keine Probleme mit dem FA entsten

 Lieben herzlichen Dank 

Alan

zur Frage Kleinunternehmer: Die Vermietung von Geschäftslokalen ist (iSv Grundstücksumsätzen) grundsätzlich unecht USt-befreit, sodass die Kleinunternehmergrenze nicht zur Anwendung kommen dürfte.

zur Frage Fruchtgenuss: Der Zuwendungsfruchtgenuss sollte zwischen Ehegatten jedenfalls notariell vereinbart (und offengelegt) werden. Dabei ist zu beachten, dass nach Interpretation der Finanzverwaltung der Substanzverzehr iSv Abschreibung vom Eigentümer zur Verrechnung / Bezahlung gelangen muss. Jedenfalls empfehlenswert ist die separate Führung von Bankkonten - am besten eines pro Erwerbsquelle.

Eine Variante bestünde im gemeinschaftlichen Eigentum der Ehegatten.

www.stb-takacs.at

Ihre kurze Antwort impliziert im Grunde all meine Fragen - herzlichen Dank.
Meine Buchhalterin hat mir vom Fruchtgenuss abgeraten - da aus Ihrer Erfahrung - solche Aktion von der Finanz als Steuerhinterziehung deklariert werden könnte/würde - hmmmm.

Ja, ich/ wir als Familie hätten natürlich einen steuerlichen Vorteil - doch es geht mir hier tatsächlich auch darum, dass meine Frau sich um V&V Einnahmen kümmert und ich einfach keine Arbeit damit haben möchte. Jetzt weiss ich nicht was wir tun sollen - wir sind aktuell in der Kaufvertragserstellungsphase und würden den Zuwendungsfruchtgenuss gleich in den Grundbuch verankern. Gäbe es hier eine Formulierung um es Finanzsicher zu gestalten. 
Und zuletzt die AfA würde mir als Eigentümer nichts bringen, oder? Da ich aus dieser Liegenschaft ja NULL Einnahmen habe, die ich gegenrechnen kann. Liege ich da Richtig?

Sehr geehrter Alan! Wir betreuen viele Vermietungen und auch einige Konstellationen mit Zuwendungsfruchtgenuss, welche - wenn sie formal "richtig" gemacht wurden - regelmässig anerkannt bzw. nicht beanstandet werden. Wichtig zu beachten ist, dass diese Gestaltung konsequet iSv Marktauftritt, Abwicklung, etc. umgesetzt wird. Von einer publikumswirksamen Eintragung ins Grundbuch rate ich tendenziell ab, zumal dies zur Verwirrung potenzieller Adressaten des Grundbuchs (Gläubiger, Kaufinteressenten, etc.) beitragen könnte.

Zur Afa berechtigt ist grundsätzlich der Eigenümer - daher auch das von der Finanzverwaltung verlangte Erfordernis der Verrechnung an / Bezahlung vom Fruchtgenussberechtigten. Leider wird diese Verrechnung oftmals "vergessen", sodass sie ins Leere (Liebhaberei) geht.

www.stb-takacs.at

Sehr geehrter Alan,

Sie wurden vom Vorposter leider ungenau beraten. Die Möglichkeit, dass der Fruchtgenussberechtigte dem Eigentümer die AfA bezahlt, um sie dann selbst geltend zu machen, gilt nur beim Vorbehaltsfruchtgenuss. Das hilft Ihnen nicht, da Sie einen Zuwendungsfruchtgenuss vereinbaren möchten. Sie würden in das Finanzstrafrecht tappen!

Aus steuerlicher Sicht ist ein Grundbuchseintrag des Fruchtgenusses zu befürworten, weil das zusätzliche Rechtssicherheit schafft.

Die Vereinbarung des Fruchtgenusses vor Beginn der Vermietung ist der beste Zeitpunkt. Wenn Sie möchten, können Sie mich gern kontaktieren.

steuerexperte[at]aon.at