Hallo, 

ich bin rumänischer Staatsbürger, wohne und arbeite in Rumänien. Ich habe eine Wohnung in Wien, die ich vermieten möchte. Bin ich in Österreich steuerpflichtig? 

Vielen Dank im Voraus!

Ja, Sie sind mit Ihren Mieteinnahmen zumindest beschränkt (ggf. aufgrund Ihres Wohnsitzes oder gewöhnlichen Aufenthaltes in Österreich auch unbeschränkt mit ihrem gesamten Welteinkommen) steuerpflichtig. Die Staatsbürgerschaft hat nach österreichischem Außensteuerrecht keine Auswirkung auf die Steuerpflicht.

Sollte die steuerliche Situation bei Ihnen so sein, dass Sie in Rumänien und Österreich beschränkt oder unbeschränkt steuerpflichtig sind, wäre die Situation nach dem Doppelbesteuerungsabkommen Österreich-Rumänien aufzulösen. Bei Immobilien ist es in fast allen DBA so, dass der Lageort der Immobilie (= Österreich) das Besteuerungsrecht bestimmt.

Vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort. 

Gegeben dass ich in Ö gar nicht wohne, behaupte ich, dass ich in Ö nicht unbeschränkt steuerpflichtig bin. 

Ich habe mir Art. 6, Abs. 1 des DBA Ö-Rumänien angeschaut und dort steht: 

“Einkünfte, die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus unbeweglichem Vermögen (einschließlich der Einkünfte aus land- und forstwirtschaftlichen Betrieben) bezieht, das im anderen Vertragsstaat liegt, dürfen im anderen Staat besteuert werden.” 

Somit verstehe ich, dass Ö das “Besteuerungsrecht” hat und deswegen muss ich die Einkünfte in Ö versteuern lassen. Stimmt das? 

Vielen Dank im Voraus!

Meine andere Frage wäre: gibt es eine Mindestgrenze, wieviel man an Mieteinnahmen pro Jahr erzielen muss, damit die Einkünfte versteuerbar werden? Oder ist jede Summe versteuerbar, egal wieviel im Jahr an Mieteinnahmen erzielt wird?

Liebe Frau Miller,

wenn Sie Ihre Wohnung in Österreich nur vermieten wollen (dh. eine Eigennutzung aufgrund der Vermietung nicht möglich ist), haben Sie keinen Wohnsitz in Österreich. Sie schreiben, dass Sie in Rumänien wohnen und auch dort arbeiten. Ich gehe daher davon aus, dass Sie aus diesem Grund auch keinen gewöhnlichen Aufenthalt in Österreich haben. Da die zu vermietende Wohnung Ihr einziger Anknüpfungspunkt zu Österreich ist, ergibt sich nur eine beschränkte Steuerpflicht hinsichtlich der österreichischen Mieteinnahmen (§ 1 Abs 3 iVm. § 98 Abs 1 Z 1 1. TS EStG). Diese müssen Sie grundsätzlich in Österreich und in Rumänien (aufgrund der dortigen unbeschränkten Steuerpflicht) versteuern.

Damit Sie aber nicht "doppelt" Steuern abführen, regelt das DBA Österreich-Rumänien, dass in diesem Fall für die Mieteinnahmen Österreich das Besteuerungsrecht hat. Rumänien befreit die österreichischen Mieteinnahmen (wahrscheinlich jedoch nur unter Progressionsvorbehalt) oder rechnet die Österreichische Steuer an. Welche Entlastungsmethode zur Anwendung kommt, regelt das DBA. Jedenfalls hat - wie Sie bereits richtig im DBA nachgeschlagen haben - Österreich das Besteuerungsrecht.

Zu Ihrer zweiten Frage: Ihre Mieteinnahmen sind nach § 102 EStG in Österreich zu veranlagen (=Erklärungspflicht!). Für beschränkt Steuerpfichtige gilt für die Steuerbemessung ein Hinzurechnungsbetrag von EUR 9.000 (§ 102 Abs 3 EStG). Das bedeut für Sie, dass Sie Ihren tatsächlichen Mietüberschüssen (Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten) einen fiktiven Betrag von EUR 9.000 pro Jahr hinzurechnen müssen. Für die Anwendung des Einkommensteuertarifes bedeutet dies, dass tatsächliche Mieteinnahmen über EUR 2.000/ Jahr (= EUR 2.000 + EUR 9.000 Hinzurechnung = EUR 11.000 - Traifstufe 0%) zu einer Einkommensteuerbelastung führen (zu den Tarifstufen siehe auch: https://www.bmf.gv.at/steuern/selbststaendige-unternehmer/einkommensteuer/est-steuertarif.html).

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

LG
Stefan

Vielen Dank, Stefan! Das war recht eine große Hilfe! 

Viele Grüße, 

Serena 

Sehr geehrte Damen und Herren, 

ich bin die Verfasserin dieses Beitrags. Ich habe meine Wohnung in Wien bis inkl. Dez. 2022 vermietet (Mein Wohnsitz ist immer noch Rumänien) und auch eine Steuererklärung für die Jahre abgegeben, in denen die Wohnung vermietet war. In 2023 wurde die Wohnung nicht mehr vermietet, sondern privat genutzt. Besteht die Pflicht immer noch, dass ich eine Steuererklärung für 2023 abgebe? Oder ist es jetzt nicht mehr notwendig, weil ich keine Mieteinnahmen mehr hatte? Ebenso muss ich beim Finanzamt melden, dass meine Wohnung nicht mehr vermietet wurde?

Vielen Dank!