Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich stehe momentan kurz vor der Entscheidung meine Eigentumswohnung zu vermieten.

Die Einnahmen aus Miete möchte ich in ein weiteres Objekt wiederveranlagen oder in einer anderen Form wiederveranlagen.

Nun stellt sich mir die Frage was die bessere Alternative steuerlich für mich wäre, ob ich als nebenberuflicher Unternehmer oder Privatperson vermieten sollte.

Mein Jahresbruttolohn beträgt ca. 60k € somit müsste ich als Privatperson 50% Steuern vom Überschuss abgeben.

Wenn ich  ein Einzelunternehmen welches in die Kleinstunternehmensregelung fällt anmelde, muss ich dann die Wohnung in den Bestand des Unternehmens übernehmen ?  Oder kann ich als Privatperson die Wohnung an mein Unternehmen vermieten dieses wiederum durch das Unternehmen untervermieten wird welches somit Einkünfte aus Mieten erzielt?

Danke für Ihre Hilfe

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Sch

Die Einkunftsart Vermietung & Verpachtung ist eine sogenannte außerbetriebliche Einkunftsart und daher auch Privat. Sie können also nicht unterscheiden ob Unternehmen oder Privat. Umsatzsteuerlich können Sie die Kleinunternehmerbefreiung anwenden wenn die Nettomiete nicht mehr als 30.000,00 p.a. beträgt und Sie keine weiteren selbständigen Umsätze erzielen und damit über die Grenze kommen. Einkommensteuerlich werden die Einkunftsarten zusammengerechnet - nicht selbständig und Vermietung und davon die Jahressteuer berechnet.

Für weitere steuerliche Beratung können Sie sich gerne an uns wenden (Erstberatung ist kostenlos): www.geyer.at

Da Sie weitere Objekte erwerben wollen, empfehle ich Ihnen die Gründung einer GesmbH.

Da zahlen Sie nur 25% Steuern.

www.steuerberatung-weiss.at

Terminvereinbarung unter: 01 533 16 37

Liebe Kollegin, aber nur solange die Gewinne in der GmbH thesauriert werden, bei Ausschüttung fallen nochmals 27,5% KESt an. Und beim Verkauf der Wohnung ist die GmbH im Endeffekt auch teurer als die Immo-ESt privat.

Guten Tag !

Danke für die zahlreichen antworten.

Als Unternehmensform steht eine GesmbH momentan nicht in meiner engeren Wahl, sondern tendiere eher zu einem Einzelunternehmen welches sich in der Kleinstunternehmerregelung vorest wiederfinden soll. (30k € Umsatz/a und max. 4871 Gewinn.)

Leider wurde in meiner ersten Frage noch nicht darauf eingegangen, ob ich die Wohnung in den Bestand des Unternehmens aufnehmen muss oder ob ich Mieteinnahmen aus Untervermietung erwirtschaften kann.

Beispiel: Ich vermiete (Privat) die Wohnung als Liebhaberei (Kostendeckend ohne zusätzliches EInkommen) an mein eigenes Unternehmen, und mein Unternehmen untervermietet die Wohnung an Private.  

Danke für die tollen Ratschläge.

Mfg

Ing. Bernd Sch.

Das geht so nicht, das wollte ich in der ersten Antwort schon so vermitteln. Sie können die Wohnung nicht an Ihr eigenes Einzelunternehmen vermieten. So eine Konstellation wäre nur möglich wenn Sie ein Unternehmen im Form einer GmbH betreiben würden, dann könnten Sie als natürliche Person die Wohnung Ihrer GmbH vermieten (fremdüblich, nicht als Liebhaberei).

www.geyer.at

Wenn sie die wohnung vor 2002 gekauft haben sollten sie sich das gut überlegen, weil es sein kann, dass sie durch die vermietung die pauschale wertermittlung im falle eines verkaufs u.u. verlieren könnten.

Falls sie 5 estg ermittler sind könnten sie die wohnung im betrieb einlegen, dann hätten sie minimal eine höhere afa. 

Oder sie schaffen es eine prognoserechnung zu machen, die zu liebhaberei führt. Dann wären alle einnahmen steuerfrei aber auch ausgaben könnten nicht geltend gemacht werden. Ist aber in summe doch besser als 50% est zu zahlen.

ich habe vor kurzem mein einzelunternehmen in eine gmbh umgewandelt und bin jetzt gesellschafter/geschäftsführer . dass ich ein büro an die gmbh vermiete dürfte als möglichkeit schon besprochen worden sein.

meine frage:

darf die gmbh bei bedarf die gemieteten räumlichkeiten auch untervermieten?

danke für die antwort

mit freundlichen grüssen

mag. stefan grünberger