Ich gehe einmal davon aus, dass die vermieteten Geschäftsräume in Österreich liegen. Dann ist nach dem Grundstücksortprinzip der umsatzsteuerliche Leistungsort in Österreich, ganz gleich, wo der Mieter seinen Sitz hat.
Geschäftsraummiete ist in Österreich grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Wenn der Mieter jedoch nahezu ausschließlich Umsätze erzielt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, kann der Vermieter auch zur Umsatzsteuerpflicht optieren. Wird die Option gewählt, ist die Rechnung mit 20% USt auszustellen, ansonsten ohne. Mit EU oder nicht EU hat das nichts zu tun.
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